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オーダーメイド住宅の資金計画

家づくりを考え始めたら、まずは資金計画を立てることになります。オーダーメイド型注文住宅の工事費はとても幅が広いので、予算を立てて進めないと方向性が定まっていかないからです。
また、予定外のことが起きる可能性もありますので、それに備えて資金計画には余裕をもたせておくことも必要です。以下は建替え工事、または土地を取得済の段階を想定した資金計画の立て方です。

※ 事前相談の段階では、大まかな計画で大丈夫です。

1.用意できる金額の上限を一応把握しておく

住宅ローンの借り入れ上限額で予算を組むことはおすすめしていません。しかし、上限が分かっていれば予算の余裕度がわかるので、後々の判断がし易くなることがあります。
住宅ローンの借り入れ可能額は、返済能力と土地建物の2点を同時に審査されます。

  1. 返済能力の審査。
    所得・年齢・所得の安定度・他のローンの有無などによって決まります。
  2. 土地・建物の担保価値の評価。
    返済が滞った場合に、不動産を競売で売却して回収できる金額の評価。

注文住宅の場合、上記「b」については早い段階では決まらないので、正式な融資審査はまだ受けられません。(融資の本審査には工事請負契約書が必要なので、施工会社と工事契約をしてからになります。)
「a」については、借り入れを考えている金融機関の窓口や住宅ローン相談会などに行けば、ある程度教えてもらえると思います。同時に月々の返済額や融資手数料・保証料・融資の流れなどについても説明してもらえると思います。

2.住宅建設に使える総予算の検討

月々の返済額から適切な借入額をお考え下さい。その借入額と自己資金の合計から下記の諸費用を除いた金額が住宅建設に使える総予算となります。

  • ローン関係や保険の費用
  • 不動産取得税などの税金
  • 引越や仮住まいの費用(建替え工事の場合)
  • 登記や測量の費用 など

3.住宅建設の総予算の内訳

住宅建設に関わる費用には下記のようなものがあり、その合計金額が「住宅建設の総予算」になります。

  • 本体工事費
  • 外構工事などの付帯工事費
  • 地盤改良や杭打ちなどの地業工事費
  • 造成工事費(高低差のある敷地の場合)
  • 消費税
  • 設計監理料
  • 地盤調査や申請手数料・印紙代などの雑費
  • 地鎮祭や上棟式の費用
  • 上下水道の新規引込の費用
  • 解体工事費 など

同じ金額の予算でも、本体工事費のみの場合と、引越や家具家電購入費まで含めた総額でお話しされる場合とでは大きく変わってきます。ご予算額についての話は、どの範囲の費用のことなのかも一緒にお話し下さるようお願いします。できましたら、上記の「住宅建設の総予算」の金額をお伝えくださると分かりやすいです。

4.自己資金

自己資金は預貯金の額ではなく、その中から工事に使うことができる金額のことです。注文住宅の場合、住宅ローンが実行される以前に色々と支払いが始まります。総予算の2割くらいは自己資金がないと、資金ショートを起こす可能性があり注意が必要です。(つなぎ融資を含む住宅ローンの初回実行が上棟時と想定した場合)
また、既設建物の解体工事が必要な場合、通常、解体工事費の支払時期は住宅ローンの実行より前になりますので、この費用も自己資金で用意することになります。
親族からの借り入れや援助をお願いできる場合は、自己資金に加算して考えることができます。

5.予備費

想定外のこと(地中埋設物や近隣トラブル)が起きて思わぬ出費が必要になる可能性はゼロではありません。資金計画には余裕をもたせておいた方が安全です。
また、既設建物があって解体工事後まで地盤調査ができない場合や、施工会社による見積金額のバラつきが大きくなりがちな計画(傾斜地敷地・工事費が高額な住宅・RC造住宅など)の場合は、設計段階で正確な工事費を予測するのが難しくなります。
ご予算を用意できる上限金額でお考えの場合は、安全のため予備費(金額は計画内容によります)を差し引いた額を当初予算と考えてすすめさせていただきたいと思います。正式見積りや地盤調査後、又は予定外の出費がないと思われる状況になりましたら、その時に残っている予備費分の増額設計変更をすることはできます。工事中に増額変更ができるのは、ちょっとした楽しみでもあります。

「分譲マンション」や「建売住宅」は完成品の購入ですし、「建築条件付き注文住宅」も建売住宅と注文住宅の中間的な位置付けなので資金計画は立てやすいと思います。それに対し「注文住宅」特に設計事務所とつくるオーダーメイド型の注文住宅の建設は、購入ではなくプロジェクト(ちょっと大袈裟ですが)とお考え下さい。全てのリスクを過剰に心配することはありませんが、適度な備えは必要だと思います。

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